تعديلات كلية - فسخ عقود الإيجار القديم غير محددة المدة بأمر القانون

يترقب المصريون التعديلات الجديدة في قانون الإيجار القديم، والذي يلقى اهتماما من جانب الكثير سواء من أصحاب العقارات أو المستأجرين.

كشف الدكتور عماد الفقي، أستاذ القانون الجنائي، عميد كلية الحقوق بجامعة السادات السابق، عن حالة قانونية تجيز فسخ عقد الإيجار القديم تلقائيا وفقا لقانون إيجار الأماكن، وهي الحالة التي تنطوي على عدم تحديد مدة معينة في العقد، ففي هذه الحالة يستمر العقد فترة دفع الإيجار المتفق عليها سواء شهر أو عام، وفيما يلي تفصيل لهذه الحالة قانونيا.

تعديلات قانون الإيجار القديم 2021

وحول أزمة قانون الإيجار القديم قال الدكتور عماد الفقي في تصريح خاص لـ«الوطن» إن العلاقة بين المالك والمستأجر تمر بمرحلتين أولهما يحكمها قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 والأخرى يحكمها قانون إيجار الأماكن رقم 4 لسنة 96، وكافة الإشكاليات أو المشاكل تنفض على المرحلة الأولى أي تلك التي يحكمها القانون رقم 49 لسنة 77، حيث يضع هذا القانون مجموعة من القيود التي تنحاز بشكل كبير إلى المستأجر باعتباره الطرف الضعيف من وجهة نظر المشرع حينها، وبالتالي حظر هذا القانون على المالك أن يتقاضى مقدم إيجار واعتبر عدم تحديد مدة إيجارية في عقد الإيجار بمثابة تأبيد لهذا العقد.

المشرع في هذا القانون حول عقد الإيجار إلى عقد ملكية

وبخصوص أزمة الإيجار القديم أوضح الفقي أنه حتى القيمة الإيجارية كان لها سقف معين لا يجوز للمالك أن يتعداه وكذلك فيما يتعلق بامتداد عقد الإيجار لورثة المستأجر «يعني باختصار المشرع في هذا القانون كان يحول عقد الإيجار إلى عقد ملكية» بحسب تعبيره.

وواصل أستاذ القانون الجنائي حديثة عن موضوع الإيجار القديم قائلا: ثم حرر المشرع بموجب القانون رقم 4 لسنة 96 العلاقة الإيجارية من القيود التي كان يفرضها القانون السابق وجعلها تخضع للعرض والطلب وإرادة كلا المتعاقدين دون تدخل من المشرع، وهو النظام المعمول به حاليا منذ عام 96 حتى الآن، وهذا القانون لا يسري بأثر رجعي حيث لا يسري على العقود الإيجارية التي تمت قبل تاريخ صدوره في عام 96.

يحق للمالك فسخ العقد في هذه الحالة

وأوضح الدكتور عماد الفقي أن قانون 96 قد سمح بتقاضي مقدم ايجار، لكنه لم يحدد القيمة الإيجارية بسقف معين، ونص على أن عقد الإيجار محدد بمدة ومؤقت بمدة زمنية معينة لا تصل إلى 60 عاما، لافتا إلى أنه في حالة عدم تحديد مدة معينة في عقد الإيجار القديم فإن الإيجار يعد محددا بالمدة التي يتفق فيها الطرفان على دفع الأجرة وهي في الغالب شهر بخصوص إيجار الأماكن، وسنة في حالة الأراضي الزراعية، فإذا اتفق الطرفان على دفع الإيجار شهريا تكون المدة شهر، ولو سنويا تصبح سنة، في هذه الحالة يحق للمالك فسخ العقد بعد انتهاء مدة دفع الإيجار، ويجوز للمالك عمل زيادة سنوية لدفع الإيجار.

مشاكل العلاقة بين المالك والمستأجر منذ عشرات السنين

واختتم الفقي كلامه عن الإيجار القديم بقوله: إن المشاكل التي تثار بشأن العلاقة بين المالك والمستأجر تعود إلى ما قبل عام 96، ففي هذه المرحلة كانت المحكمة الدستورية العليا قد أصدرت حكما يحد من انحياز المشرع بموجب المادة 29 من القانون 49 لسنة 77 الخاصة بامتداد وتوريث عقد الإيجار للورثة أيا كان عددهم، بعدم دستورية هذه المادة في 14 نوفمبر عام 2002، بسبب مخالفتها للشريعة الإسلامية وبسبب أنها تحول عقد الإيجار من عقد إيجار إلى عقد ملكية يتوارثه ورثة المستأجر.

وأوضح أن المحكمة الدستورية انتهت في هذا الحكم إلى أن عقد الإيجار يمتد لمرة واحدة فقط لأحد ورثة المستأجر المقيمين معه من الدرجة الأولى فقط.

قانون إيجار الأماكن غير السكنية

واقترح أن يتم إجراء تعديلات في قانون الإيجار القديم تشابه ما حدث في قانون إيجار الأماكن غير السكنية مثل المحلات، « المشرع يتدخل ويعمل زيادة حسب مدة وتاريخ عقد الإيجار بنسبة معينة، هذه الزيادة تحقق التوازن بين مصلحتي المالك والمستأجر، فيه عمارات في مدينة نصر والزمالك ومصر الجديدة إيجار الوحدة السكنية 2 و3 جنيه فقط في الشهر وهذا به ظلم للمالك ولورثته»

كما اقترح الفقي زيادة في قيمة الإيجار القديم تتناسب مع القوة الشرائية للجنيه الآن «وجهة نظري، من العدل أن يتم زيادة تدريجية سنوية بشكل يحقق التوازن بين مصلحة المالك والمستأجر في الاستقرار الاجتماعي ولا يمتد الإيجار إلا لوريث واحد فقط تنفيذا لحكم المحكمة الدستورية العليا» بحسب تعبيره.